TR
EN
RU
Kat İrtifakı Döneminde Kat Mülkiyeti Hükümleri Erken Devreye Giriyor: 2/3 Kuralı ve Yasal Detaylar
Kat irtifakı kurulmuş ancak kat mülkiyetine henüz tam geçiş yapılmamış gayrimenkullerde yönetim kurallarının ne zaman değişeceği, birçok site ve apartman sakini için kritik bir sorudur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Madde 17 ek fıkrası, tam da bu boşluğu dolduruyor. Yapı fiilen tamamlandığında ve bağımsız bölümlerin en az üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlandığında, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. Bu düzenleme, İmer Yönetim’in şeffaflık ve yasal uyum vizyonuyla tam örtüşen son derece önemli bir hükümdür.
İçindekiler
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Temel Farklar
Kat irtifakı, inşaat aşamasında bağımsız bölümlerin tapuda henüz “kat mülkiyeti” olarak tescil edilmediği, ancak arsa payına bağlı irtifak hakkı ile sahipliğin korunduğu bir ara dönemdir. Bu dönemde yönetim genellikle kat irtifakı sahiplerinin ortak iradesiyle yürütülür.
Kat mülkiyeti ise yapı kullanım izin belgesinin alınması ve tapuda bağımsız bölüm tescilinin tamamlanmasıyla oluşan nihai statüdür. Bu aşamada Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) tüm katı kuralları doğrudan uygulanır.
(Görsel Alt Açıklaması: kat irtifakı kat mülkiyeti farkı infografik) [İç Bağlantı: İlgili hizmet eklenecek - Kat Mülkiyeti Danışmanlığı]
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 17 ve 2/3 Kuralı
Kanunun B) Kat İrtifakı Sahibinin Hakları bölümünde yer alan Madde 17’nin 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanun’un 7. maddesiyle eklenen fıkrası şu şekildedir:
“Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı filen tamamlanmış ve başlamış bölümlerin üçte ikisi filen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.”
Bu hüküm, inşaatın fiilen bittiği ve çoğunluğun (%66,66) bağımsız bölüme yerleştiği anda kat irtifakı rejiminin yönetim açısından kat mülkiyeti rejimine dönüştüğünü net bir şekilde ortaya koymaktadır.
Uygulama İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?
1. Yapının Fiilen Tamamlanmış Olması
Yapı, mimari projeye ve ruhsata uygun olarak fiziksel olarak tamamlanmış olmalıdır. Sadece kaba inşaat değil, kullanılabilir hale gelmiş olması aranır.
2. Bağımsız Bölümlerin En Az 2/3’ünün Fiilen Kullanılmaya Başlanması
“Fiilen kullanılmaya başlanmış” ifadesi, elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin aktif olması gibi somut delillerle ispatlanır. 30 daireli bir binada en az 20 dairenin fiilen kullanılmaya başlaması yeterlidir.
Pratik Etkiler ve Avantajlar
- Kat malikleri kurulu kararları kat mülkiyeti usulüne göre alınır.
- Yönetim planı doğrudan uygulanabilir hale gelir.
- Ortak giderlere katılmama durumunda KMK yaptırımları devreye girer.
- Site içi düzen ve disiplin kat mülkiyeti rejimine göre sağlanır.
Karşılaştırma Tablosu: Kat İrtifakı Rejimi vs. 2/3 Kuralı ile Kat Mülkiyeti Hükümleri
| Kriter | Kat İrtifakı Dönemi (Genel) | 2/3 Kuralı ile Kat Mülkiyeti Hükümleri |
|---|---|---|
| Yönetim Usulü | Medeni Kanun genel hükümleri | Tam Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri |
| Kat Malikleri Kurulu | Sınırlı yetki | Tam yetkiyle yasal çoğunluklar |
| Ortak Giderler ve Aidat | Sınırlı yaptırım | KMK Madde 20-22’ye göre icra takibi |
| Yönetim Planı | Kısmi uygulama | Tam ve zorunlu uygulama |
Profesyonel Yönetimde İmer Yönetim Farkı
Bu kritik geçiş döneminde hatalı yönetim, uzun hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir. İmer Yönetim, KMK’ya %100 uyumlu, şeffaf ve dijital yönetim anlayışıyla bu süreçleri sorunsuz yönetmektedir.
(Görsel Alt Açıklaması: profesyonel site yönetimi İmer Yönetim) [İç Bağlantı: İlgili hizmet eklenecek - KMK Uyumlu Site Yönetimi]
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. 2/3 kuralı hangi tarihten itibaren geçerlidir?
Bağımsız bölümlerin üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başlandığı tarih itibarıyla kat mülkiyeti hükümleri otomatik olarak uygulanmaya başlar. Resmi bir ilan gerekmez.
2. Yapı tamamlanmadıysa ama bazı daireler oturuluyor ise ne olur?
Yapının fiilen tamamlanmış olması zorunludur. Sadece kullanım oranı yeterli değildir.
3. Bu hüküm tapu sicilinde otomatik görünür mü?
Hayır. Yönetim açısından kat mülkiyeti hükümleri uygulanır ancak tapuda “kat mülkiyeti” tescili ayrı bir işlemdir.
4. Kat irtifakı sahipleri bu geçişe itiraz edebilir mi?
Hayır. Kanun emredici hükümdür. Şartlar oluştuğunda yönetim otomatik olarak kat mülkiyeti rejimine geçer.
Özetle: 2/3 Kuralı Site Yönetiminizi Değiştirir
Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlandığında ve bağımsız bölümlerin %66’sı kullanıma açıldığında kat mülkiyeti hükümleri devreye girer. Bu düzenleme malik haklarını korurken, profesyonel yönetim ihtiyacını da artırır.
Hemen İletişime Geçin: 0533 406 8808Gaziantep ve Türkiye geneli profesyonel site & apartman yönetimi için İmer Yönetim 7/24 yanınızda.