Apartman Giderleri Yönetmeliği: Ortak Giderlerin Yasal Çerçevesi

Toplu yaşam alanları olan apartman ve sitelerde, huzurun ve düzenin sağlanması, binanın bakımının eksiksiz yapılmasına ve mali yükümlülüklerin zamanında yerine getirilmesine bağlıdır. Birçok kat maliki ve kiracı, ortak giderlerin (aidatların) hangi kurala göre toplandığını bir "yönetmelik" olarak arasa da, aslında Türkiye'de bu süreç 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile güvence altına alınmıştır.

İmer Yönetim olarak, apartman ve site yönetiminde karşılaşılan hukuki ve mali karmaşaları gidermek adına, ortak giderlerin nasıl belirlendiğini, aidatların nasıl paylaştırıldığını ve yasal süreçlerin nasıl işlediğini sizler için detaylıca derledik.

Ortak Gider Paylaşımı Nasıl Yapılır? (KMK Madde 20)

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, giderlerin daire sahipleri (kat malikleri) arasında nasıl bölüştürüleceğini net sınırlarla çizer. Kendi aralarında özel bir sözleşme (yönetim planında aksine bir madde) bulunmadığı sürece gider paylaşımı şu şekilde gerçekleşir:

• Eşit Paylaşılan Giderler: Kapıcı, güvenlik personeli, bahçıvan ve bekçi gibi ortak alanda hizmet veren personelin maaş, sigorta primi ve kıdem tazminatı gibi giderleri, tüm bağımsız bölüm (daire/dükkan) sahipleri tarafından eşit olarak karşılanır.
• Arsa Payına Göre Paylaşılan Giderler: Binanın genel bakımı, asansör periyodik bakımı ve onarımı, çatı tadilatı, dış cephe boyası, ortak alan elektrik ve su faturaları ile bina sigorta primleri gibi masraflar, her bağımsız bölümün tapusunda yazılı olan arsa payı oranında paylaştırılır.

İşletme Projesi: Aidatlar Nasıl Belirlenir?

Aidat tutarları, yöneticilerin kişisel inisiyatifiyle rastgele belirlenemez. Süreç, tamamen yasal adımlara ve şeffaflığa dayanmalıdır:

Her yönetim döneminin başında, yönetici tarafından bir İşletme Projesi (tahmini bütçe) hazırlanır. Bu projede, bir yıllık süreçte binanın tahmini gelirleri ve yapılacak tüm harcamalar kalem kalem listelenir. Hazırlanan bu bütçe, Kat Malikleri Genel Kurulu'nda oylanır ve onaylanırsa kesinleşir. Genel kurulda onaylanmayan durumlarda yönetici projeyi kat maliklerine yazılı olarak tebliğ eder. 7 gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir ve resmi olarak aidat borçları işlemeye başlar.

Aidatını Ödemeyenleri Bekleyen Yasal Süreçler

Ortak gider avansını zamanında ödemeyen kat malikleri veya kiracılar için yasa oldukça nettir. Aidat borcunun geciktiği her ay için Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince %5 oranında gecikme tazminatı uygulanır. Gecikmenin devam etmesi halinde yönetici, borçlu hakkında herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın doğrudan icra takibi başlatma ve yasal süreçleri işletme yetkisine sahiptir.

İmer Yönetim ile Profesyonel ve Şeffaf Çözümler

Büyük sitelerin, rezidansların ve apartmanların bütçe yönetimi, aidat tahsilatı ve yasal süreç takibi uzmanlık gerektiren zorlu bir süreçtir. Amatör yönetimlerde sıklıkla yaşanan şeffaflık eksikliği ve komşuluk ilişkilerinin zedelenmesi sorununu İmer Yönetim olarak ortadan kaldırıyoruz.

• Tam Şeffaflık: Dijital altyapımız sayesinde kat malikleri, gelir-gider tablolarını ve yapılan harcamaların faturalarını sistem üzerinden 7/24 şeffaf bir şekilde görüntüleyebilir.
• Hukuki Güvence: Zamanında ödenmeyen aidatların takibi, uzman hukuk departmanımız tarafından yasalara uygun, hızlı ve profesyonel bir şekilde yürütülür.
• Adil Bütçeleme: İşletme projeleri, yönetim planınıza ve KMK'ya harfiyen uyarak, adil paylaşım ilkesiyle alanında uzman mali müşavirlerimiz eşliğinde hazırlanır.

Sıkça Sorulan Sorular (S.S.S.)