Apartman Tadilat Sözleşmesi Örneği Word: Müteahhitle İmzalanacak Sağlam Sözleşme (2026)

Apartman tadilat süreçleri, ister küçük bir mutfak yenilemesi ister tüm bina çapında bir dış cephe çalışması olsun; her zaman önceden yazılı bir sözleşmeye dayandırılmalıdır. Sözlü mutabakatlar veya tek sayfalık eksik sözleşmeler, tadilatın yarısında çıkan anlaşmazlıkların, eksik kalan işlerin ve mahkeme süreçlerinin başlıca nedenidir. Bu rehberde apartman tadilat sözleşmesinin yasal çerçevesini, mutlaka yer alması gereken maddeleri, hukuki risklerden korunma yollarını ve doğrudan Word'e aktarılabilecek sağlam bir tadilat sözleşmesi örneğini detaylı şekilde bulacaksınız.

(Görsel Alt Açıklaması: apartman tadilat sözleşmesi örneği word imzalı)

Tadilat Sözleşmesi Nedir ve Neden Önemlidir?

Tadilat sözleşmesi; bir gayrimenkulün belirli bir kısmında veya tamamında yapılacak yenileme, tamir, modernizasyon ya da dekorasyon çalışmasının kapsamını, süresini, bedelini ve tarafların karşılıklı yükümlülüklerini yazılı olarak belirleyen hukuki bir belgedir. Türk hukukunda esas itibarıyla "eser sözleşmesi" niteliğindedir ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 470 ve devamında düzenlenmiştir.

Yazılı bir tadilat sözleşmesi yapmamak; özellikle apartman ortak alanları gibi birden fazla kat malikini ilgilendiren işlerde son derece risklidir. İşin yarısında müteahhidin işi bırakması, hesap dışı ek masraf talepleri, kullanılan malzemenin teklif edilenden farklı çıkması ve garanti süresi ihtilafları; sözleşmesi olmayan tadilatlarda en sık karşılaşılan sorunlardır.

Yasal Çerçeve: Türk Borçlar Kanunu Eser Sözleşmesi Hükümleri

Tadilat sözleşmeleri, hukuki nitelikleri itibarıyla TBK'nın eser sözleşmesi hükümlerine tabidir. Bu kapsamda taraflara önemli haklar ve yükümlülükler tanınmıştır:

• Müteahhidin (yüklenicinin) yükümlülükleri: İşi sözleşmeye uygun, ayıpsız, kararlaştırılan sürede ve uygulanan standartlara uygun şekilde teslim etmek.
• İş sahibinin (kat maliki / yönetim) yükümlülükleri: Kararlaştırılan bedeli ödemek, işin yapılması için gerekli ortamı sağlamak.
• Ayıp sorumluluğu: Tesliminden sonra ortaya çıkan kusurlar için yüklenici belirli süreler içinde sorumlu tutulur; gizli ayıplar için bu süre daha uzundur.
• Cayma ve fesih hakları: İşin sözleşmeye aykırı yapılması, geciktirilmesi ya da haksız fiyat artışı talep edilmesi durumlarında iş sahibinin sözleşmeyi feshetme hakkı saklıdır.

Apartman ortak alan tadilatlarında bu çerçeveye ek olarak Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri de devreye girer; ortak alanlarda yapılacak büyük çaplı değişiklikler için kat malikleri kurulu kararı şarttır.

Apartman Tadilat Sözleşmesinde Yer Alması Gereken Maddeler

Tarafların Tam Kimlik Bilgileri

İş sahibi (apartman yönetimi veya kat maliki) ve yüklenicinin (müteahhit veya tadilat firması) tam ad-soyad, T.C. kimlik numarası, vergi numarası, adres, telefon ve e-posta bilgileri eksiksiz yer almalıdır. Şahıs firması yerine limited veya anonim şirket ile çalışılıyorsa, şirketin imza yetkilisinin tam kimliği de mutlaka belirtilir.

İşin Konusu ve Kapsamı

"Apartmanın dış cephesi boyanacaktır" gibi muğlak ifadeler yerine, yapılacak işin tüm detaylarını içeren bir teknik şartname sözleşmenin eki olarak hazırlanmalıdır. Bu şartname; metrekare, malzeme markası, uygulama yöntemi, renk kodu gibi tüm somut detayları kapsar.

Süre ve Aşamalar

İşin başlangıç tarihi, bitiş tarihi ve ara teslim tarihleri net olarak yazılır. Büyük çaplı işlerde tadilat aşamalara bölünür ve her aşamanın tamamlanması ayrı bir teslim olarak kabul edilir.

Bedel ve Ödeme Planı

Toplam bedel, KDV dahil mi hariç mi olduğu, ödemenin nasıl ve ne zaman yapılacağı detaylı olarak belirtilir. Genel kabul gören uygulama; başlangıçta avans, ara teslim tarihlerinde hakediş ödemeleri ve son teslim sonrasında kesin teminat tutarı (genelde %5-10) bekletme şeklindedir.

Malzeme Tedariki

Malzemeyi kimin temin edeceği (iş sahibi mi yüklenici mi), hangi markaların kabul edilebilir olduğu ve değişiklik halinde nasıl bir prosedür izleneceği bu bölümde açıkça düzenlenmelidir.

Garanti ve Ayıp Sorumluluğu

Teslimden sonra ortaya çıkacak kusurlar için yüklenicinin sorumluluk süresi belirtilir. Dış cephe boya gibi işlerde genelde 2-5 yıl garanti uygulanır.

Cezai Şart ve Fesih Koşulları

İşin süresinde teslim edilmemesi, sözleşmeye aykırı uygulama veya işin terk edilmesi durumlarında uygulanacak cezai şartlar ve fesih hakları açıkça yazılmalıdır. Genellikle gecikme cezası, günlük belirli bir tutar veya toplam bedelin belirli bir oranı olarak belirlenir.

Sigorta ve İş Güvenliği

Çalışma sırasında oluşabilecek can ve mal kazalarına karşı yüklenicinin gerekli sigorta poliçelerini yaptırma yükümlülüğü ve bu poliçenin kapsamı sözleşmede yer almalıdır.

İhtilaf Çözümü

Sözleşmeden doğacak uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme veya tahkim usulü belirtilir. Apartman ortak alan tadilatlarında genelde gayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemeleri yetkili kılınır.

Apartman Tadilat Sözleşmesi Word Örneği (Doldurulabilir Şablon)

Aşağıdaki şablonu kendi tadilat işinizin koşullarına uyarlayarak doğrudan Word'e aktarabilir ve karşılıklı imza karşılığı kullanabilirsiniz.

[İç Bağlantı: Tadilat fiyat teklifi örneği makalesi eklenecek]

Apartman Ortak Alan Tadilatı vs Bağımsız Bölüm Tadilatı

Bu iki durum hukuki açıdan farklı kurallara tabidir ve sözleşme süreçleri de bu fark gözetilerek yürütülmelidir:

• Ortak alan tadilatı (dış cephe, çatı, merdiven, asansör, sığınak, otopark vb.): Mutlaka kat malikleri kurulu kararı gerekir. KMK madde 19 ve 42 gereğince işin niteliğine göre salt çoğunluk veya 4/5 çoğunluk aranır. Sözleşmeyi apartman yönetimi adına yönetici imzalar.
• Bağımsız bölüm tadilatı (kendi dairesi içinde mutfak, banyo, oda tadilatı): Kat maliki kendi adına sözleşme yapar. Ancak ortak alanları etkileyecek (taşıyıcı duvar müdahalesi, balkon kapatma, dış cephe değişikliği) bir tadilat söz konusuysa, kat malikleri kurulu kararı yine zorunludur.

Yönetici olarak ortak alan tadilatı için sözleşme imzalarken; kat malikleri kurulu kararının tarihinin ve karar numarasının sözleşmenin giriş bölümünde belirtilmesi son derece önemlidir. Bu kayıt, ileride çıkacak bir uyuşmazlıkta yöneticinin yetki sınırı içinde hareket ettiğini kanıtlar.

Sözleşmeye Eklenmesi Önerilen Belgeler

Profesyonel bir tadilat sözleşmesi tek başına ayakta durmaz; aşağıdaki ek belgelerle birlikte değer kazanır:

• EK-1 Teknik Şartname: Metrekare, malzeme listesi, uygulama yöntemi
• EK-2 Fiyat Teklifi: Yüklenicinin ilk teklif yazısı (paraflanmış)
• EK-3 Görsel Referanslar: Renk kataloğu, malzeme örnek görseli, mevcut durum fotoğrafları
• EK-4 Kat Malikleri Kurulu Karar Örneği: Ortak alan tadilatları için
• EK-5 Yüklenicinin Vergi Levhası, İmza Sirküleri ve Sigorta Poliçesi
• EK-6 Ödeme Planı Tablosu: Tarih ve tutar bazında detaylı
• EK-7 Çalışma Saatleri ve Sakin Bilgilendirme Planı

Hatalı ve Sağlam Tadilat Sözleşmesi Karşılaştırması

Tadilatta Hukuki Risklerden Korunma Yolları

Sözleşmenin ötesinde, tadilat sürecinin tamamında uygulanması gereken sekiz pratik kural vardır:

• En az 3 tekliften sözleşmeyi yapın. Tek teklifle hareket etmek hem fiyat hem de teknik kıyaslama imkanı sunmaz.
• Yüklenicinin referanslarını kontrol edin. Daha önce tamamladığı 2-3 işi yerinde görmeniz ya da sahiplerine ulaşmanız ihtimal verilebilir.
• Vergi levhası ve imza sirkülerini görün. Vergi mükellefi olmayan kişilerle yapılan sözleşmeler mali kayıt açısından zorluk çıkarabilir.
• Avans miktarını sınırlandırın. Toplam bedelin %30'unu aşan avans verilmemesi tavsiye edilir.
• Ara hakediş öncesi yerinde kontrol yapın. Her ödeme önce iş aşamasının gerçekten tamamlandığını görerek yapılmalıdır.
• Tüm yazışmaları belge altına alın. WhatsApp mesajları ileride delil olarak kullanılabilir, ama yazılı tutanak çok daha güvenlidir.
• Apartman sakinlerine düzenli bilgilendirme yapın. Çalışma saatlerinden gürültü uyarılarına kadar tüm bilgiler önceden duyurulmalıdır.
• Teminat kesintisini sözleşmede tutun. Toplam bedelin %5-10'unu teslim sonrası 6-12 ay bekleterek gizli ayıplara karşı korunma sağlanır.

Mersin'de Profesyonel Tadilat Sözleşmesi Hazırlama ve Süreç Yönetimi

Mersin'in Mezitli, Yenişehir, Toroslar ve Akdeniz ilçelerinde apartman yönetimlerinin en sık karşılaştığı uyuşmazlık başlıklarından biri, dış cephe boya ve mantolama gibi büyük çaplı ortak alan tadilatlarında yapılan eksik sözleşmelerdir. Tek sayfalık genel ifadelerle imzalanan sözleşmeler; iş ortasında ortaya çıkan ek talepler, malzeme değişiklikleri ve hak ediş anlaşmazlıkları nedeniyle uzun mahkeme süreçlerine yol açabilmektedir.

İmer Yönetim olarak; yönettiğimiz tüm yapılarda tadilat süreçlerini baştan sona profesyonel bir altyapıyla yönetiyoruz. En az 3 firmadan teklif alma, teknik şartname hazırlama, sözleşmenin hukuki kontrolü, ödeme planının düzenlenmesi, ara denetimler ve teslim sonrası teminat takibi; her aşamada kat malikleri kurulunun çıkarını koruyan sistematik bir süreçle ilerliyoruz. Şeffaflık, hukuka uyum ve denetlenebilirlik temel taahhütlerimizdir.

[İç Bağlantı: Mersin apartman ve site yönetim hizmetleri sayfası eklenecek]

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Apartman tadilat sözleşmesi noter onaylı olmak zorunda mı?

Hayır. Tadilat sözleşmeleri kural olarak adi yazılı şekilde geçerlidir; noter onayı yasal bir zorunluluk değildir. Ancak büyük tutarlı ortak alan tadilatlarında (dış cephe, mantolama, çatı yenileme gibi), ileride çıkabilecek ihtilaflara karşı noter onayı veya en azından noter tasdikli ihtarname desteği tavsiye edilir.

Sözlü anlaşma ile tadilat yaptırılabilir mi?

Hukuken yapılabilir; ancak son derece risklidir. Sözlü anlaşmaların ispatı zordur; işin kapsamı, süresi, fiyatı ve garantisi tartışmalı kalır. Anlaşmazlık çıktığında her iki tarafın da hak kaybına uğrama ihtimali yüksektir. Mutlaka yazılı sözleşme yapılması gerekir.

Ortak alan tadilatı için kaç kat malikinin onayı gerekir?

KMK madde 19 gereğince anataşınmazın bakımı ve korunması niteliğindeki işlerde basit çoğunluk yeterli olabilirken; ortak alanlarda lüks değişiklik niteliğindeki tadilatlar için sayı ve arsa payı bakımından 4/5 çoğunluk gerekir. Mantolama gibi büyük yatırım gerektiren işlerde, hukuki güvence için mutlaka kat malikleri kurulu kararı alınmalı ve karar defterine işlenmelidir.

Yüklenici işi bitirmeden bırakırsa ne yapılır?

Öncelikle yüklenici noter aracılığıyla yazılı olarak ihtar edilir ve makul süre verilir. Bu süre sonunda da iş tamamlanmazsa sözleşme tek taraflı olarak feshedilebilir, alınan avansın hak edilmeyen kısmı ile uğranılan zarar yargı yoluyla talep edilebilir. Sözleşmede teminat kesintisi öngörülmüşse bu tutar da iş sahibinde kalır.

Tadilat sırasında alt komşunun dairesi zarar görürse kim sorumludur?

Çalışmanın yürütülmesi sırasında oluşan maddi zararlardan kural olarak yüklenici sorumludur. Ancak iş sahibi de gözetim yükümlülüğü çerçevesinde sorumlu tutulabilir. Bu nedenle sözleşmede yüklenicinin sigorta yaptırma yükümlülüğünün açıkça düzenlenmesi büyük önem taşır.

Garanti süresi içinde ortaya çıkan kusurların giderilmesini kim ister?

İş sahibi (apartman yönetimi veya kat maliki) yazılı bildirimde bulunur. Yüklenici, sözleşmede belirtilen süre içinde kusuru ücretsiz olarak gidermek zorundadır. Yüklenicinin yanaşmaması halinde iş sahibi, üçüncü bir firmaya yaptırarak masrafı yükleniciden talep edebilir.

Tadilat saatleri kanunla belirlenmiş midir?

Doğrudan bir saat sınırı belirleyen genel bir kanun yoktur; ancak yönetim planı veya kat malikleri kararıyla saat sınırı getirilebilir. Genel kabul gören uygulama; gürültülü çalışmaların hafta içi 09:00-19:00, cumartesi 10:00-18:00 saatleri arasında yapılması ve pazar günleri tadilat yapılmamasıdır. Bu kuralın sözleşmede yer alması iyi bir uygulamadır.

Sonuç ve İletişim

Apartman tadilat sözleşmesi; iş sahibini büyük mali ve hukuki risklerden koruyan en temel araçtır. Yarım sayfalık eksik bir sözleşme ile başlayan iş; ek maliyetler, gecikmeler, malzeme uyuşmazlıkları ve hatta mahkeme süreçleriyle sonuçlanabilir. Yukarıda paylaşılan sağlam şablon ve kontrol listelerini kullanarak; küçük bir daire içi yenilemeden büyük bir dış cephe yatırımına kadar her ölçekteki işinizi hukuki güvence altına alabilirsiniz.

İmer Yönetim olarak; Mersin Mezitli, Yenişehir, Toroslar ve Akdeniz başta olmak üzere Mersin genelinde apartman ve site yönetimi, ortak alan tadilatlarının teklif, sözleşme ve süreç yönetimi, müteahhit denetimi ve teslim sonrası garanti takibi hizmetlerini sunuyoruz. Tüm tadilat süreçlerinizi profesyonel ekibimizle kat maliklerinin çıkarını koruyarak yönetmeye hazırız.

Apartmanınızda planlanan tadilat için hukuki destek ve profesyonel süreç yönetimi hizmetlerimiz hakkında bilgi için: 0533 406 8808

[İç Bağlantı: İletişim sayfası eklenecek]