Kat Mülkiyeti Hukukunda Usulsüz Genel Kurul Kararları ve Yargısal Çözüm Süreci: Bir Vaka İncelemesi

Giriş

Modern kentleşmenin bir getirisi olan toplu yapı ve site yaşamı, maliklerin bir arada huzurla yaşayabilmesi için sınırları kanunlarla ve yönetim planlarıyla çizilmiş katı kurallara tabidir. Bir sitenin "anayasası" niteliğinde olan Yönetim Planı, hem yöneticilerin hem de kat maliklerinin uymakla mükellef olduğu temel metindir. Ancak uygulamada, yönetim kademesinde bulunan kişilerin kanuni prosedürleri ve yönetim planındaki amir hükümleri göz ardı ederek keyfi kararlar aldığı durumlara sıklıkla rastlanmaktadır. Bu makale, 44 bağımsız bölümden oluşan bir sitede yaşanan usulsüz olağanüstü/olağan genel kurul toplantısı ve akabinde gelişen hukuki mücadeleyi, kurumsal bir perspektifle ele almaktadır.

Vakanın Özeti ve Hukuki İhlaller

Akdeniz Mahallesi'nde yer alan 44 daireli söz konusu sitenin tapu siciline tescil edilmiş Yönetim Planı'nda, olağan genel kurul toplantı tarihinin "Ocak ayının ikinci haftası" olarak açıkça belirtilmesine karşın, mevcut yönetim tarafından bir dizi ağır usul ve esas hatası gerçekleştirilmiştir. Olayın hukuki boyutu incelendiğinde, yöneticinin eylemlerinin Kat Mülkiyeti Kanunu'nun emredici hükümlerine açıkça aykırılık teşkil ettiği görülmektedir:

• Çağrı Usulüne Uyulmaması ve Gündem Eksikliği: Kanun gereği toplantı tarihi, yeri ve gündemi toplantıdan en az 15 gün önce tüm kat maliklerine iadeli taahhütlü mektupla veya imza karşılığında bildirilmelidir. Vakada hiçbir resmi çağrı yapılmamış ve toplantı gündemi oluşturulmamıştır.

• Toplantı Zamanı ve Nisap Sorunu: Yönetim planında belirtilen tarihe riayet edilmemiş; 44 malikin bulunduğu bir sitede, yöneticinin beyanına göre 18, maliklerin şahitliğine göre ise 10'dan az kişinin katılımıyla toplantı icra edilmiştir. Bu durum, kanunun aradığı karar ve toplantı yeter sayılarına (nisap) açıkça aykırıdır.

• Yetkisiz Mali Yükümlülükler İhdas Edilmesi: Gündemde olmamasına rağmen, aidat bedellerinin %80'i aşan bir artışla 1.500 TL'den 2.750 TL'ye çıkarılması, yönetici adına aylık 5.000 TL "huzur hakkı" tahsis edilmesi ve jeneratör yenileme gibi yüksek maliyetli demirbaş yatırımı kararlarının alınması, alınan kararların iyi niyet kurallarıyla bağdaşmadığını ve yetki aşımı olduğunu göstermektedir.

• Denetim Raporunun Sunulmaması: Yönetimin mali ve idari faaliyetlerinin ibra edilebilmesi için elzem olan denetim kurulu raporunun genel kurula sunulmaması, şeffaflık ve hesap verilebilirlik ilkelerinin ihlalidir.

Alternatif Uyuşmazlık Çözümü: Arabuluculuk Aşaması

Hukuki sürecin ilk adımı olarak, yargı yoluna başvurmadan önce uyuşmazlığın sulh yoluyla çözülebilmesi amacıyla arabuluculuk müessesesine başvurulmuştur. Günümüz Türk Hukuk sisteminde yargı yükünü hafifletmek ve taraflara hızlı çözüm sunmak amacıyla teşvik edilen bu mekanizmanın ilk başvuru aşamasının ücretsiz olması, hak arayan kat malikleri için önemli bir avantaj sağlamıştır. Ancak taraflar arasında uzlaşma sağlanamaması üzerine dosya, asli yargı yoluna taşınmıştır.

Yargısal Süreç: Mahkemeye Başvuru ve Kayyum/Yönetici Atanması Talebi

Arabuluculuk sürecinin olumsuz neticelenmesiyle birlikte, yasal dayanaktan yoksun kararların iptali ve sitenin selametle yönetilebilmesi adına Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde "Yönetici Atanması" (kayyum) ve usulsüz toplantı kararlarının iptali talepli dava ikame edilmiştir. Bu aşamada, yargılama harç ve giderleri (tebligat, tensip masrafları vb.) kapsamında mahkeme veznesine 3.500 TL tutarında bir ödeme gerçekleştirilmiştir.

Bu davanın temel amacı, mevzuata aykırı hareket eden, şeffaflıktan uzaklaşan ve hukuki meşruiyetini yitiren yönetimin görevine son verilerek, mahkemece atanacak tarafsız bir dış yönetici aracılığıyla sitenin hukuka uygun bir genel kurula taşınmasını sağlamaktır.

Duruşma Safahatı ve Bilirkişi İncelemesi

Mahkeme heyeti tarafından tensip zaptı ile belirlenen 17 Nisan 2026 tarihli duruşmada, davanın esasına girilmiş ve iddiaların teknik/mali boyutunun incelenmesi zarureti doğmuştur. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında hakimin, olayın muhasebesel ve idari usul boyutunu netleştirmek üzere uzman görüşüne başvurması standart bir usul işlemidir.

Bu bağlamda hakim, sitenin karar defterlerinin, işletme projesinin, yönetim planının ve banka kayıtlarının incelenmesi amacıyla dosyanın uzman bir bilirkişiye tevdi edilmesine hükmetmiştir. Bilirkişi incelemesi için talep edilen 3.500 TL'lik ek masraf, davanın ispatı açısından kritik bir yatırımdır. Dosyanın bilirkişi incelemesine gitmesiyle birlikte; çağrı kağıtlarının tebliğ edilmediği, toplantı ve karar yeter sayısının sağlanmadığı, aidat ve huzur hakkı artışlarının gündemsiz ve usulsüz alındığı hususları resmi ve objektif bir raporla kayıt altına alınacak ve davacının haklı iddiaları somut delillerle ispatlanmış olacaktır.

Sonuç ve Beklentiler

Ortaya konulan bu vaka, site yönetimlerinin "ben yaptım oldu" mantığıyla hareket edemeyeceğinin, alınan her kararın yasal bir dayanağı ve usulü olmak zorunda olduğunun açık bir göstergesidir. Başlatılan bu hukuki süreçte dosyanın bilirkişi aşamasına gelmesi, iddiaların ciddiyetle ele alındığını göstermektedir. Bilirkişi raporunun dosyaya sunulmasıyla birlikte mahkemenin, hukuka aykırı genel kurul kararlarını iptal etmesi ve siteyi yasal zemine oturtmak üzere dışarıdan bir yönetici ataması hukukun olağan bir beklentisidir. Bu süreç, hakkını arayan kat maliklerinin kararlı duruşunun, adaletin tecellisinde ne kadar belirleyici olduğunu vurgulayan değerli bir hukuki emsaldir.