Apartman ve Sitelerde Tadilat Yönetmeliği 2024: Bilmeniz Gereken Tüm Kurallar

Güncel mevzuata göre apartman ve sitelerde yapılacak tadilatların yasal çerçevesini anlatan bu kapsamlı rehberde, kat maliklerinin hakları, yasal prosedürler ve cezai yaptırımlar hakkında tüm detayları bulabilirsiniz.

1. Tadilat Yönetmeliğinin Hukuki Dayanakları

A) Temel Yasal Mevzuat

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 42: Ortak alanlarda yapılacak değişiklikler için kat maliklerinin 2/3 çoğunlukla karar alması gerekliliği
İmar Kanunu Madde 32: Yapıların dış görünümünü etkileyecek değişiklikler için belediye izni zorunluluğu
Yapı Denetim Yönetmeliği: Yapı güvenliğini etkileyecek işlemlerde uzman raporu gereksinimi

B) Yerel Yönetim Düzenlemeleri

Büyükşehir belediyelerinin %65'i artık "kentsel doku koruma yönetmelikleri" çerçevesinde özel renk paletleri uyguluyor
Sit alanlarında tadilatlar için Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu onayı şart

2. Tadilat Türlerine Göre İzin Prosedürleri

Tadilat Türü	Maliklerin Onayı	Belediye İzni	Özel Koşullar
İç mekan değişiklikleri	Sadece taşıyıcı sistemi etkilemiyorsa gerekmez	Gerekmez	Komşu hakkı ihlali yapılmamalı
Dış cephe boyası	2/3 çoğunluk	Koruma alanlarında gerekli	Belediye renk kataloğuna uyum
Balkon camlama	2/3 çoğunluk	32 ilde zorunlu	Standart ölçülerde olmalı
Mantolama	2/3 çoğunluk	Tüm Türkiye'de zorunlu	Enerji kimlik belgesi uyumu

3. Tadilatlarda Mali Sorumluluklar

A) Gider Paylaşım Modelleri

Eşit paylaşım: Her daire eşit miktarda öder (İşletme giderlerine tüm daireler eşit olarak katılmaktadır)
Metrekare temelli: Daire büyüklüğüne göre paylaşım (Kmk. Md. 20 demirbaş ve tesis giderlerine arsa payı oranında katılma zorunluluğu)
Kullanım yoğunluğu: Asansör tadilatında üst katlar daha fazla öder (bu sistem yoktur kanuna aykırıdır)

B) Devlet Teşvikleri

Enerji verimliliği tadilatlarında %30'a varan KDV iadesi
Deprem güçlendirme çalışmalarında 5 yıl vadeli düşük faizli kredi

4. Uygulamada En Çok Karşılaşılan Sorunlar

✔ İzinsiz tadilat yapan komşulara karşı hukuki süreç (6 ay içinde dava açılmalı)
✔ Belediye cezaları (2024'te asgari ceza 8.542 TL)
✔ Tadilat gürültüsü için zaman sınırlaması (hafta içi 08:00-19:00)

5. Akıllı Uygulamalar ve Teknoloji Kullanımı

Dijital karar platformları ile kat malikleri onay süreçleri (Örnek: ApartmanYönetimApp)
Belediye e-izin sistemleriyle online başvuru (Ortalama 7 iş gününde sonuç)
3D simülasyon ile tadilat sonrası görünüm ön izleme