Mahkemenin Atadığı Yöneticinin Yetkileri Nelerdir?

Mahkeme tarafından atanan bir yönetici, kat maliklerinin kendi iradeleriyle seçtiği bir yöneticinin sahip olduğu tüm yetki, görev ve sorumluluklara aynen sahiptir. Bu yetkiler Türk Medeni Kanunu (TMK), Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı ile belirlenmiştir. Aralarında hiçbir hukuki fark yoktur.

Mahkeme Ataması Yöneticinin Yetki ve Görevleri:

1. Yönetim ve Temsil Yetkisi:

• Yasal Temsil: Yönetici, apartman veya site tüzel kişiliğini yasal temsilcisi sıfatıyla temsil eder. Üçüncü kişilerle (tedarikçiler, müteahhitler, avukatlar, devlet kurumları) yapılacak tüm iş ve hukuki işlemlerde yetkilidir.

• Yönetim Planı Uygulama: Yönetim planı hükümlerini uygulamakla yükümlüdür.

2. Mali ve Finansal Yetkiler:

• Aidat Tahsilatı: Tüm kat maliklerinden aidatları ve aidat alacaklarını (gecikme faizi ile birlikte) tahsil etme yetkisi vardır.

• Gider Yapma: Ortak yerlerin bakım, onarım, temizlik, güvenlik gibi zorunlu giderlerini yapabilir ve bu giderler için ödeme yapabilir.

• Banka İşlemleri: Site/apartman adına banka hesabı açabilir, para yatırabilir ve çekebilir.

• Bütçe Hazırlama: Yıllık gider bütçesini hazırlar ve malikler onayına sunar (pratikte atandığı için bu yetkiyi doğrudan kullanır).

3. Bakım, Onarım ve İyileştirme Yetkileri:

• Olağan Bakım ve Onarım: Ortak yerlerin (çatı, kalorifer, asansör, sıva, boya vb.) olağan bakım ve onarım işlerini yaptırmakla yükümlüdür.

• Acil Müdahale: Yangın, su baskını, patlama gibi acil durumlarda, maliklerin kararı alınmasını beklemeksizin gerekli tüm harcamaları yapma ve işleri yürütme yetkisine sahiptir.

• İyileştirme (İmar): Maliklerin çoğunluk kararı ile alınmış olması kaydıyla, ortak yerlerde iyileştirme (örneğin, güneş enerjisi panelleri taktırma, otomasyon sistemi kurma) yapabilir.

4. Hukuki İşlem Yetkisi:

• Dava Açma ve Takip Etme: Aidat ve diğer alacaklarını tahsil etmek için icra takibi başlatabilir veya dava açabilir.

• Uyuşmazlıkları Çözme: Malikler arasında çıkan ortak yaşamla ilgili anlaşmazlıklarda arabuluculuk yapabilir veya hukuki süreç başlatabilir.

Sorumlulukları:

• Hesap Verme Yükümlülüğü: Tüm gelir ve giderlere ilişkin hesap defteri tutmak ve yılda en az bir kez maliklere hesap vermekle yükümlüdür.

• Yönetim Defteri Tutma: Yapılan işlemleri yönetim defterine işlemek zorundadır.

• Dikkat ve Özen Yükümlülüğü: Bir "dürüst yönetici" gibi hareket etmekle yükümlüdür. Bu görevi kötüye kullanması halinde hukuki ve cezai sorumluluğu doğar.

Önemli Not:
Mahkemenin atadığı yöneticinin yetkileri malikler tarafından kısıtlanamaz. Yönetici, doğrudan mahkemeye karşı sorumludur ve görevi, maliklerin kendi aralarından yeni bir yönetici seçmesi veya mahkemenin belirlediği sürenin dolmasıyla sona erer. Bu süreç, yönetimsizliğin önüne geçmek için tasarlanmış güçlü bir hukuki mekanizmadır.