Apartmana Kayyum Kim Tarafından ve Nasıl Atanır?

Mevcut Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesine göre, bir apartmanda veya sitede bağımsız bölüm (daire) sayısı 8’den fazla ise yasal olarak bir yönetici belirlenmesi zorunludur. Eğer kat malikleri toplanıp bir yönetici atayamıyorsa, en az 3 kişiden oluşan bir yönetim kurulunun oluşturulması gerekir. Peki, tüm bu yasal süreçler tıkanırsa ne olur? İşte bu noktada hukuki bir terim olan "kayyum" devreye girer. Bu rehberde, apartmanlara kayyum atanma şartlarını ve yasal süreçleri detaylıca inceliyoruz.

Hızlı Özet / Cevap: Kayyum Nedir ve Kim Atar?

Kayyum, hukuki bir sebeple bir malın yönetilememesi, yönetecek kimsenin bulunmaması veya yasal organların (apartman yönetimi gibi) oluşturulamaması durumunda, mülkü veya idari süreci korumak amacıyla mahkeme tarafından atanan resmi kişidir. Apartmanlara kayyum, ilgili konutların bulunduğu bölgedeki Sulh Hukuk Mahkemesi Hakimliği tarafından atanır. Atanan kişi, kanunun kendisine verdiği yetki ve vesayet çerçevesinde apartmanın yasal yönetim görevini yerine getirir.

1. Kayyum Neye Göre Atanır?

Kayyum, temel olarak idari bir boşluk veya mülk sahibinin malını yönetemeyecek durumda olması (örneğin; bir müddet kendisinden haber alınamaması, hastaneye veya bakım evine yatırılması) hallerinde atanır. Mal sahibi sağ ise ancak malını yönetecek akli veya fiziki durumu yoksa yahut yönetmek istemiyorsa, mahkeme kararıyla mülklerin idaresi için kayyum görevlendirilir.

2. Ölüm Durumunda Kayyum Atamasının Şartları Nelerdir?

Mal varlığına sahip kişinin ölmesi durumunda da geride kalan mülkün ve apartman payının yönetilmesi için kayyum ataması yapılabilir. Ancak bunun için belirli şartların oluşması gerekir:

• Ölen kişinin arkasında kalan yasal mirasçıların hayatta olmaması.
• Mirasçıların dağınık ikametlerde oturması ve kendilerine resmi yollarla ulaşılamaması.
• Mirasçıların arasında doğmamış bir cenin bulunması (Ceninin sağ veya ölü doğacağı belli olana kadar mülkün korunması amacıyla bebek doğana dek kayyum atanır; sonrasında yönetim yasal vasilere geçer).

Bu durumlarda kayyum, veraset ilamı çıkana ve kanuni mirasçıların kim olduğu resmi olarak netleşene kadar görevini sürdürür.

3. Başka Hangi Hallerde Kayyum Ataması Yapılır?

Apartman ve site yönetimlerinde ölüm veya kayıplık halleri dışında da sıklıkla kayyum ihtiyacı doğar. Binaların idari krizleri genellikle mahkemede sonuçlanır.

Bu gibi kriz hallerinde apartmanın faturalarının ödenmesi, personel maaşlarının yatırılması ve binanın güvenliğinin sağlanması için Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından dışarıdan bir kayyum atanması hayati derecede önemlidir.

4. Kayyum Ataması Ne Kadar Sürede Belli Olur ve Ücretli midir?

Yukarıda belirtilen hallerin gerçekleşmesi ve kat maliklerinden birinin mahkemeye başvurması durumunda karar mercii Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Bu kararın çıkması, ihtiyati tedbir talebi kabul edilirse ortalama 1 hafta ile 3 ay arasında değişiklik gösterebilir. Şayet mahkeme tedbir kararını acil ve yerinde görmezse, normal yargılama süreci 1 yılı bulabilir. Süreç, mahkemenin iş yükü yoğunluğuna göre farklılık gösterir.

Kayyum Ücretli midir? (Hukuki Düzeltme)

Halk arasında kayyumun devlet tarafından atandığı için ücretsiz çalışacağı yönünde yaygın ve yanlış bir inanış vardır. Gerçekte durum böyle değildir. Mahkeme tarafından apartmanı yönetmek üzere atanan kayyumun yasal bir ücret (maaş) hakkı vardır. Bu ücret, atamayı yapan Sulh Hukuk Hakimi tarafından sitenin büyüklüğüne ve iş yüküne göre belirlenir ve tamamen apartman bütçesinden (kat maliklerinden toplanan aidatlarla) ödenir. Yani mülk sahipleri bu idari hizmetin bedelini mahkeme kararıyla ödemekle yükümlüdür.

5. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kayyum ataması kesinleşince ne olur?
Karar netlik kazandıktan sonra tüm mülk sahiplerine yazılı olarak resmi bilgilendirme yapılır. Kayyum, banka hesaplarına erişim sağlar ve sitenin yasal temsilcisi olur.

Dışarıdan bir şirket yönetici olabilir mi?
Evet. Mahkeme sürecine girmeden önce kat malikleri toplanarak, KMK Madde 34 gereği yönetimi dışarıdan profesyonel bir şirkete devredebilir. Bu, kayyum atanmasından çok daha sağlıklı bir yöntemdir.

Sonuç ve İletişim: Kayyum Süreçlerine Düşmeden Profesyonel Çözüm

Apartmanlarda ve sitelerde yöneticinin seçilememesi, komşuluk ilişkilerini zedelediği gibi binayı mahkeme koridorlarına ve zorunlu kayyum süreçlerine sürükler. Bu durum, kat maliklerine hem zaman kaybettirir hem de mahkeme harçları ve kayyum maaşları gibi ekstra maliyetler çıkarır.

Tüm bu hukuki karmaşalardan kurtulmak, binalarınızı şeffaf ve profesyonel ellere teslim etmek için kriz büyümeden İmer Yönetim ile tanışın. Yılların verdiği tecrübe ile sitenizin tüm mali ve hukuki operasyonlarını yasalara uygun şekilde yönetiyoruz.

İmer Profesyonel Tesis ve Site Yönetimi
Telefon: 0533 406 88 08 - 0530 731 18 30
Adres: Menderes Mahallesi 35435 Sokak, Sakine Hatun Apartmanı No:26 K:1, Mezitli, Mersin.